לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
רקע עובדתי
עסקינן בשטח קרקע בצפון תל-אביב הידוע בכינויו "הגוש הגדול" ואשר בו היו שותפים בעלים רבים. פירוק השיתוף בשטח קרקע זה נעשה מזמן (במסגרת ת.א. 28397/72). השטח חולק לאחד עשר מבננים, שכל אחד מהם מכיל מספר מגרשים. בית המשפט מינה בזמנו מנהלים לצורך חלוקת השטח וייחוד הזכויות בין הבעלים השונים. על השטח חלה תכנית בניין עיר שאושרה בשנת 1993 (תב"ע תא/במ/9/1111/א/1 - להלן:
"התב"ע"). בשנת 1995 לערך אושרו על ידי בית המשפט, תקנות התאגדות של בעלי זכויות במסגרת קבוצות. לצורך הקצאת הזכויות ניתנה חוות דעת שמאית שבמסגרתה הוכנה טבלת שמאות/ניקוד לגבי כל בניין ובניין שניתן לבנותו לפי התב"ע. בעלי הזכויות התאגדו בקבוצות ומונתה ועדה מסדרת שתקצה לכל קבוצה זכויות במי מהמגרשים.
התובעים והנתבעים שייכים לקבוצה שבראשה עומד בא כוח התובעים, עו"ד דורון כוכבי. התובעים והנתבעים הנם בעלי הזכויות באחד מתוך ארבעה מגרשים המצויים כולם בחלקה 10 בגוש 6884. חלקה 10 משתרעת בצורת L, לאורך הרחובות שטרייכמן וארתור רובינשטיין. בהתאם לתב"ע ולפי תכנית העיצוב הארכיטקטוני שאושרה לגבי חלקה זו בשנת 2000, חולקה החלקה למגרשי משנה, שעל כל אחד מהם ניתן לבנות בניין רב קומות הכולל כ-17 יח' דיור. מדובר בארבעה בניינים שמספרם 66, 67, 68 ו-69. התובעים והנתבעים הנם בעלי הזכויות במגרש שעליו מיועד להיבנות בניין מס' 67 (להלן:
"המגרש"). עוד יצוין כי התובעים והנתבעים חתמו על תקנון התאגדות וכן על הסכם שיתוף. עו"ד כוכבי משמש גם כראש קבוצה ביחס לשאר הבניינים בחלקה.
בעלי הזכויות במגרש פעלו בזמנו באמצעות עו"ד כוכבי והאדריכל אבי מאיר להוצאת היתר בנייה לארבעת הבניינים. הבקשה שהוגשה הייתה משותפת לארבעת הבניינים והתייחסה לבנייתם יחד. לפי ההיתר שניתן ביום 2.4.09, מרתפי החניה התחתון ועליון הנם משותפים לארבעת הבניינים. הגישה לחניות השייכות לשני הבניינים הפנימיים שמספרם 67 ו-68 היא דרך שני הבניינים החיצוניים שמספרם 66 ו-69.
חלק מהתובעים שהיו עוד לפני הגשת התביעה ועדיין הנם בעלי הזכויות במגרש (התובעים 1 ו-2), הנם קרובי משפחה של עו"ד כוכבי. עובדה זו ומחלוקות נוספות שנוצרו בעבר בין התובעים והנתבעים ולבין מלכה ואריה זידן (להלן:
"זידן"), מי שהיו בעלי זכויות במגרש בעבר ועד לאחרונה (עת מכרו זכויותיהם לתובעת 9) ואף נכללו במקור כנתבעים בתיק זה, יחד עם הנתבעים הנוכחיים, הביאו בעבר להגשת תביעה כנגד זידן על ידי התובעים ונתבעים בכל הנוגע לזכויות וחובות הצדדים לפי תקנון ההתאגדות והסכם השיתוף (ת.א. 15726/08).
גם לאחר שניתן פסק הדין בתיק הנ"ל, לא הגיעו הצדדים לעמק השווה עם זידן. בעקבות כך, הגישו התובעים את התביעה דנא לפירוק השיתוף כנגד זידן וכן כנגד הנתבעים. יובהר כי לאחר הגשת התביעה, הצטרפו הזוג פלאצ'י לתובעים. כמו כן, זכויות זידן במגרש נמכרו לגב' תמר כוכבי וזידן נמחקו מהתביעה. התובע 6 יובל ארנון, מכר את מרבית זכויותיו במגרש לפלאצ'י וחלק קטן מזכויותיו לעו"ד דרזנר (כך לפי הצהרת עו"ד כוכבי, אשר הצהיר כי בידיו יפויי כוח מכל התובעים וגורמים הנ"ל (ראה פר' יום 11.10.11 בעמ' 5).
דיון
הנתבעים (למעט הנתבעת 7, שכיום כבר מסכימה לפירוק השיתוף ובדרך של התמחרות פנימית כמבוקש על ידי התובעים), מתנגדים לפירוק השיתוף. אדון להלן בטענותיהם כעולה מסיכומיהם.
העדר עילה ויריבות
טוענים הנתבעים 3 - 6 ו-8 (להלן:
"הנתבעים") כי התביעה אינה מגלה כל עילה כלפיהם וכי לא קיימת יריבות בינם ולבין התובעים, שכן התביעה הוגשה מלכתחילה עקב הסכסוך מול זידן. הנתבעים מצטטים מכתב התביעה, שמעיד לדעתם על טענות כנגד זידן בלבד וכן מצטטים מדבריו של עו"ד כוכבי מקדם המשפט (פר' יום 3.2.11, עמ' 2, ש' 30-31), מהם עולה כי שאר בעלי הזכויות (מעבר לזידן) צורפו, לא בשל כך שלתובעים טרוניה כלפיהם, אלא בשל כך שיש לצרף לתביעה לפירוק שיתוף את כל בעלי הזכויות.
אמנם, יש ממש בטענות שלפיהם המניע העיקרי להגשת התביעה, היה הסכסוך עם זידן. דא עקא, אין בעובדה זו להוות טענת הגנה כנגד פירוק השיתוף המבוקש וזאת גם אם זידן כבר מכרו זכויותיהם לגב' תמר כוכבי, הנמצאת כיום בצד התובעים לתביעה.
זכותו של שותף במקרקעין לבקש את פירוק השיתוף בכל עת מעוגנת בסעיף 37(א)
לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מדובר בזכות מוחלטת, כפי שנאמר
בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ו-2 אח', פד"י ל(1), עמ' 454, בעמ' 458 למעלה:
"ושוב, סעיף 37 (א) נותן לשותף זכות מוחלטת לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, באחת הדרכים הקבועות לכך בסימן ב', ולא באחרות".
וכן ראה שם, בעמ' 457: "
זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין, כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". "בכל עת" נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו... המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' וייסמן בספרו "חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים", ע' 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם.
משמעות הדבר, כי שותף במקרקעין המבקש לפרק את השיתוף במקרקעין, די לו לצורך הקמת עילת תביעה, שיסתמך על סעיף 37(א) לחוק וללא צורך במתן הסבר כלשהו למניע שהניע אותו לבקש את פירוק השיתוף. זאת ועוד: הזכות לפירוק שיתוף אינה מותנית בקיומו של סכסוך בין השותפים. די בכך שאחד השותפים אינו מעוניין עוד להיות בעלים של הנכס במשותף עם אחרים, כדי שתקום לו עילת תביעה, גם אם אין לו כל סכסוך עם שותפו, וכפי שכבר נאמר: "
המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' וייסמן בספרו "חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים", ע' 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם".
בהתאם לכך, גם אם נתעלם מכל הטענות שהעלו התובעים כנגד זידן בכתב התביעה, כתב זה עדיין מגלה עילה גם כנגד הנתבעים האחרים וזאת מעצם הבקשה לפרק את השיתוף והוספת הנתבעים כצד נתבע לתביעה. מסקנה זו נכונה גם אם בתחילה, הסכסוך עם זידן הוא זה אשר הניע את התובעים להגיש את התביעה ורק לאחר הגשתה גמלו בליבם להמשיך בתביעה כנגד הנתבעים בלבד.
עם זאת, נראה כי הרצון לפרק את השותפות גם עם הנתבעים היה קיים כבר בעת הגשת התביעה. הנתבעים נרשמו על ידי התובעים כנתבעים וכנראה לא בכדי. לו רצו להמשיך בשותפות עמם היו מציעים להם להגיש את התביעה יחד כנגד זידן. בסעיף 30 לכתב התביעה, ניתן למצוא רמז לחילוקי דעות שנוצרו בין התובעים והנתבעים עוד לפני הגשת התביעה וזאת בכל הנוגע לדרך הפעולה שיש לנקוט כנגד זידן. חילוקי דעות אלה עולים גם מכתב ההגנה של הנתבעים (ס' 20 עד 25), משם עולה, בין היתר, כי במחלוקת שבין התובעים וזידן, ראו הנתבעים את המצב בעין אחת עם זידן (ס' 21).
לפיכך, גם אם עוד אין רלוונטיות לטענות התובעים בכתב התביעה ביחס לזידן, עומדת לתובעים עילה לפרק את השיתוף במגרש.
סכסוך בין הצדדים או סכסוך עם עו"ד כוכבי